간주임대료 (주택임대소득세) 계산 방법 주택수 부부합산, 간주임대료 각각 계산

안녕하세요. 쌍둥이 아빠에요.

오늘은 요즘 카카오톡이나 지로로 오고 있는 주택임대소득세 간주임대료에 대해서 말씀드릴께요.

 

 

 

국세청에서 매년 5월이 되면 전년도 귀속... 즉, 올해가 2019년이니 2018년 귀속

종합소득세 주택임대소득세 간주임대료에 대한 확정신고를 하라고 통보가 옵니다.

즉, 주택을 가진 사람은 보증금 및 월세를 받았다면 세금을 내라는 것입니다. 

그렇다면 주택임대소득 간주임대료 계산은 어떻게 할까요?

 

▣ 종합소득세 신고 대상

주택임대수입이 연간 2천만원을 초과한 경우 사업소득으로 인정됨

 

▣ 보유주택별 과세 기준

① 1주택 보유자 : 기준시가 9억원 초과 및 국외주택의 월세 수입

② 2주택 보유자 : 월세수입

③ 3주택이상 보유자 : 월세수입 + 보증금에 대한 간주임대료

 

▣ 보증금에 대한 간주임대료 계산방법 및 과세 대상

▶ 간주임대료 = (비소형주택 3채이상인 경우 당해 보증금 합계 - 3억 원) x 60% x 1.8% x (2018년 임대일수 / 365일)

▶ 간주임대료 : 비소형주택이 3채 이상인 경우에만 계산

▶ 비소형주택 : 전용면적 60㎡를 초과하거나 기준시가가 3억을 초과한 주택

단, 여기서 주의해야 할 점은 

주택수는 부부합산으로 3채이상인 경우가 해당되지만 수입금액은 부부가 각각 계산을 해서

주택임대수입이 연간 2천만원을 초과했는지 확인합니다.

예를 들어 남편이 2채, 아내가 1채를 가지고 있다면 합이 3채이기 때문에 대상은 되지만

남편은 2채에 대한 간주임대료 계산만 하고 아내는 1채에 대한 간주임대료 계산만 해서

각각 2천만원이 넘지 않으면 과세대상에서 제외됩니다.

 

▣ 간주임대료 계산 예시

예시1) 남편 주택 2채 보유, 전세보증금 3억, 월세 없음

주택 2채보유로 간주임대료 대상 제외

 

예시2) 남편주택 2채 (전세보증금 5억원), 아내주택 1채 (전세보증금 4억원)

남편 간주임대료 = (5억원-3억원) x 60% x 1.8% x (365일/365일) = 2,160,000원 ▶ 비과세

아내 간주임대료 = (4억원-3억원) x 60% x 1.8% x (270일/365일) = 798,904원 ▶ 비과세

 

예시3) 남편주택 2채 (전세보증금 15억원), 아내주택 2채 (전세보증금 25억원)

남편 간주임대료 = (15억원-3억원) x 60% x 1.8% x (365일/365일) = 12,960,000원 ▶ 비과세

아내 간주임대료 = (25억원-3억원) x 60% x 1.8% x (365일/365일) = 23,760,000원 ▶ 23,760,000원에 대해 전액 과세

※ 아내가 금융소득이 있는 경우 합산과세 (과세 구간이 올라가므로 분리과세보다 세금을 더 냅니다.)

 

예시4) 남편 주택 4채 (전세보증금 15억원, 월세보증금 5억원, 월세수입 150만원)

남편 간주임대료 (월세) = 150만원 x 12개월 = 18,000,000원

남편 간주임대료 (전세+월세 보증금) = (20억원-3억원) x 60% x1.8% x (365일/365일) = 18,360,000원

간주임대료 합계 : 18,000,000원 + 18,360,000원 = 36,360,000원 ▶ 36,360,000원에 대해 전액 과세

※ 남편이 금융소득이 이을 경우 합산과세

 

▣ 2019년 귀속 주택임대소득 (간주임대료) 과세 변경사항

    (2020년 5월 신고분)

① 간주임대료 2천만원 이하 과세 (2천만원 미만시 14% 단일과세, 분리/합산과세 선택 가능)

② 비소형주택의 기준 전용면적 40㎥ 이하로 하향 조정 (기존 전용면적 60㎥ 이하)

③ 기준시가 2억원 이상 주택으로 하향 조정 (기존 기준시가 3억원 이상)

④ 이자율 2.1%로 상향 조정 (기존 이자율 1.8%)

※ 2019년 귀속부터 총수입금액 2천만원 이하 주택임대소득자가 분리과세 선택시 주택임대등록 여부에 따라

   필요경비율 (60%, 50%) 및 기본공제금액 (4백만원, 2백만원)이 차등 적용되며, 2020년부터 주택임대소득이 

   있는 자가 관할 세무서에 사업자등록 신청을 하지 않을 경우 가산세 (수입금액의 0.2%)가 부과됩니다.

※ [민간임대주택에 관한 특별법] 과 [소득세법]에 따라 등록을 하고 임대료 등의 연 증가율이 5%를 초과하지 않을 것!

 

 

이렇게 주택임대소득 간주임대료에 대해서 계산하는 방법을 설명해 봤는데요.

좀 헷갈리죠? 저도 처음엔 무슨말인지 몰랐지만 

간단하게 정리하면 

본인+아내의 주택수가 3채 이상일 경우에만 간주임대료를 계산합니다.

계산식은 설명드린대로 계산하시면 되고

그 값이 2천만원이 넘느냐 넘지 않느냐에 따라 과세냐 비과세냐가 결정됩니다.

직장을 다니는 분들이라면 반드시 간주임대료가 2천만원이

넘지 않도록 항상 신경쓰셔야 합니다. 

합산과세가 되면 세금이 어마어마하게 과세된다고 합니다.

건강보험료도 많이 올라간다고 하구요~~

잘 모르거나 이해가 안되는 사항은 국세청을 통해서 또는 세무사를 통해서

반드시 정확하게 확인하세요~~ 

 

[국세청 홈페이지]

국세청

 

신고 및 납부는 홈텍스를 통해 하시면 됩니다~

[국세청 홈택스]

국세청 홈택스