한국주택금융공사 서민형 안심전환대출

 

[한국주택금융공사 서민형 안심전환대출]

 

안녕하세요. 쌍둥이 아빠에요.

한국주택금융공사에서 시행하는 서민형 안심전환대출이 내일부터 시행됩니다. 신청기간은 9월 16일부터 9월 29일까지 입니다. 2주간이구요. 최저 연 1%대 고정금리로 주택담보대출을 갈아탈수 있습니다. 말 그대로 서민형 안심전환대출이다보니 고소득자와 다주택자들은 혜택을 받을 수 없는데요. HF 한국주택금융공사에서 진행하는 서민형 안심전환대출에 대해서 알아보겠습니다.

>>HF한국주택금융공사 홈페이지 http://www.hf.go.kr<<

먼저 HF 한국주택금융공사 홈페이지에 들어가면 첫 화면이 이렇게 뜹니다. 그리고 가장 큰 글씨로 적히 '서민형 안심전환대출'을 클릭해서 들어갑니다. 이렇게 대문짝만하게 안심전환대출을 홍보하고 있습니다. 부담은 덜고, 행복을 지키다 서민형 안심전환대출!

 

 

첫번째 '상품 알아보기'가 있는데요. '상품소개'를 클릭하시면 위와 같은 화면이 뜹니다. '금리변송 위험이 있는 주택담보대출(변동금리 또는 준고정금리대출)을 낮은 금리의 장기.고정금리.분할상환 주택담보대출로 대환하는 정책모기지 상품'이라고 소개하고 있습니다. '최대 5억원' '고정금리' '최장 30년'이라는 엄청난 혜택이네요.

[신청 대상]

▶ 신청기간
처음에 말씀 드렸듯이 9월 16일부터 9월 29일까지 입니다. 신청접수 기간 종료 이후 주택금융공사에서는 낮은 주택 가격 순으로 심사 대상자를 선정하여, 선정된 분에 대해서만 대출심사를 진행하니 이 점은 꼭 유념하셔야 합니다.

▶ 대환대상 대출요건
서민형 안심전환대출로 대환 예정인 기존 주택담보대출은 아래 요건을 모두 충족하셔야 합니다.
① 2019.7.23까지 실행된 주택담보대출이어야 합니다.
② 정책모기지, 고정금리 대출등을 제외한 주택담보대출이어어야 합니다.
※ 정책모기지 : 보금자리론, 적격대출, 내집마련 디딤돌 대출 등 주택도시기금 대출을 말합니다.
※ 한도대출, 기업대출도 대환대상에서 제외됩니다.

▶국적요건
민법상 성년인 대한민국 국민입니다. (재외국민, 외국국적동포 포함합니다.)

▶ 소득요건
부부합산 연소득 8,500만원 이하여야 합니다. (미혼인 경우 본인소득 기준이며 기혼인 경우 부부합산 기준입니다.)
다만, 혼인기간 7년 이내의 신혼부부 또는 2자녀 이상 가구는 부부합산 1억원 이하까지 가능합니다. (만 19세 미만 자녀를 둔 가구 기준입니다.)

▶ 신용요건
본인 또는 배우자가 한국신용정보원 "신용정보관리규약"에서 정하는 아래의 신용정보 및 해제벙보가 남아있으면 대출 신청이 불가합니다. (배우자의 소득이 없을 경우, 배우자에 대해서는 신용정보 및 해제정보는 미확인합니다.)
① 연체, 대위변제/대지금, 부도, 관련인 정보가 있을 경우 신청 불가능합니다.
② 금융질서문란정보, 공공정보가 있을 경우 신청 불가능합니다.
③ 신용회복지원 신청 및 등록정보가 있을 경우 신청 불가능합니다.

 

 

▶ 주택보유수
부부기준 1주택자에 한합니다. 미혼인 경우 본인명의 1주택자에 한합니다.

[주택보유 수 산정 기준]
① 주택보유 수는 본인 또는 배우자(결혼예정자 및 세대 분리된 배우자 포함)의 주택보유 현황을 국토교통부 무주택검증 및 주택담보대출 이용현황 등을 통해 검증합니다.
② 본인 또는 배우자(결혼예정자 및 세대 분리된 배우자 포함)가 분양권 및 입주권을 보유하고 있거나, 주택을 지분으로 보유한 경우에도 주택보유 수에 포함합니다.
③ 전체 건물면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2미만인 복합용도 건축물(주택)과 임대용으로 등록된 주택인 경우는 주택보유수 산정에서 제외합니다. (1/2이상일 경우 부택보유수에 포함합니다.)
※ 국토교통부 무주택검증 및 주택담보대출 이용현황 등을 통해 검증한 결과 본 건외 주택이 발견되더라도 해당 주택을 처분한 것이 공부상 입증되거나, [무주택으로 보는 겨우]에 해당하면 주택보유 수 산정에서 제외됩니다.

[무주택으로 보는 경우]
① 상속으로 인하여 취득한 주택의 공유지분을 처분한 경우 무주택으로 본다.
② 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다.)하다가 다른지역으로 이주한 경우 무주택으로 본다.
- 사용승인 후 20년이상 경과된 주택
- 85㎡이하의 단독주택
- 소유자의 「가족관계 등록에 관한 법률」에 따른 최초기준 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속등에 의하여 이전받은 단독주택
③ 개인주택 사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양을 완료 하였거나 그 지분을 처분한 경우 무주택으로 본다.
④ 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설하고 소유하고 있거나 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우는 무주택으로 본다.
⑤ 20㎡ 이하의 주택을 소유하고 있는 경우이지만 2호 또는 2주택 이상을 보유한 자는 제외한다.
⑥ 건물 등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른용도로 사용되고 있는 경우 실제 사용되는 용도로 공부를 정리한 경우는 무주택으로 본다.
⑦ 무허가건물을 소유한 경우 무주택으로 본다.
⑧ 문화재로 지정된 경우 무주택으로 본다. 

 

 

[대출금리]

▶ 대출금리
대출금리는 대출 받은 날부터 만기까지 고정금리가 적용됩니다. 
서민형 안심전환대출의 금리는 만기에 따라 표와 같이 적용됩니다. 보시면 만기가 짧을수록 금리는 낮습니다.
※ (금리하한) 우대금리 적용 후 최종 대출금리가 1.2%미만인 경우, 1.2%로 적용합니다. 다만, 실제 대환시점의 기준금리 등 시장동향에 따라 변경된 금리가 적용될수도 있다고 하니 숙지하십시오.

상품별 만기별로 보면 연 1.85% ~ 2.2%까지로 현재 시증 주택담보대출 고정금리보다 월등히 낮네요. 만기는 최소 10년에서 최장 30년까지입니다. 기본형과 전자약정, 은행창구 신청에 따라 금리가 다릅니다. 기본형과 은행창구신청 금리는 같네요. 1억원을 빌리면 연 최저 약 162,500원에서 183,333원정도입니다.

▶ 우대금리
한부모가구, 장애인가구, 다문화가구, 다자녀가구, (각 항목별 0.4%p), 신혼가구(0.2%p) 금리우대가 가능합니다.
(우대금리 중 택2, 최대 0.8%p를 한도로 중복적용 가능합니다)
※ 다만, 다음요건을 모두 충족 시에만 적용합니다.
- 주택가격 6억원 이하만 적용합니다.
- 부부합산 연소득 6천만원 이하만 적용합니다. (다만, 신혼가구 우대금리는 부부합산 연소득 7천만원 이하)
- 주택면적 85㎡(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 100㎡이하만 적용합니다. (다만, 다자녀가구는 적용 제외합니다.)

- 신혼가구란 혼인관계증명서상 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내이거나 결혼예정인 가구를 말합니다. (결혼예정자는 청첩장 또는 예식장계약서상 결혼예정일이 신청일로부터 3개월 이내인 경우입니다.)
- 다자녀가구란 가족관계증명서 또는 주민등록상 신청인의 만 19세 미만 자녀가 3인 이상(세대분리된 자녀 포함)인 가구를 말합니다.
- 장애인가구란 신청인 또는 배우자, 신청인(배우자 포함)의 직계존비속 중 1인 이상이 장애인증명서, 국가유공자확인원(전상군경, 공상군경, 4.19혁명부상자, 공상공무원, 국가사회발전 특별공로상이자, 6.18자유상이자, 전투종사군무원상이자)발급대상인 가구 또는 국가보훈처로부터 지원공상군경, 재해부상군경, 재해부상공무원, 지원공상공무원임을 확인받은 가구를 말하며 다만, 직계존비속은 대출신청일 현재 주민등록등본상 신청인(배우자 포함)과 동일세대 구성기간이 계속해서 1년 이상(합가일 기준)인 경우에 한합니다.

 

 

[대상주택]

대상주택은 부동산 등기사항전부증명서 상 주택으로 구분되는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택(다가구주택 포함)만 대상입니다.
- 공부상 주택이 아닌경우는 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설등은 취급이 불가합니다.
- 다만, 상가주택 등 복합용도의 건축물의 경우 주택면적의 1/2 이상이면 취급이 가능합니다.
※ 신청접수 기간 종료 이후 낮은 주택 가격 순으로 심사 대상자를 선정하여, 선정된 분에 한해 대출심사를 진행합니다.
※ 다만, 대출승인일 기준으로 주택가격 평가금액이 9억원을 초과한 주택은 제외됩니다.

신청접수 기간 종료 이후 공사에서 낮은 주택가격 순으로 심사 대상자를 선정하여, 선정된 분에 대해서만 대출심사를 진행합니다. 따라서 신청접수 기간에 신청완료를 하셨더라도 심사 대상자에서 제외될 수도 있는 점 반드시 유념하셔야 합니다. 서민형 안심전환대출 심사 대상자 확정 시 공사에서 추후 공지할 예정입니다. (10월 초 예정입니다.)

 

[한도 및 기간]

대출 한도는 최대 5억원입니다. 상환예정인 기존대출의 대출잔액 및 중도상환수수료 범위내로 한정합니다.
① 최대 LTV : 전 지역 70%
② 최대 DTI : 전 지역 60%

다음 ①, ②, ③ 중 작은 값으로 최종 대출한도를 적용합니다. 
① 최대 5억원 이내, ② LTV 70%, DTI 60%이내, ③ 기존대출의 범위 내에서 이용가능합니다. 다만, 기존대출의 중도상환수수료 납부를 위한 일부 증액(최대1.2%)* 가능합니다. 
* 기존대출 실행일 ~ 대출신청일 기간에 따라 차등 적용됩니다.

 

[상환방식]

상환방식은 
① 원리금균등 분할상환, 원금균등 분할상환 중 한 가지를 선택합니다.
원리금균등 분할상환이란 대출 원금과 이자를 매달 똑같은 금액으로 갚아 나가는 방식입니다.
원금균등 분할상환이란 대출원금만 매달 똑같은 금액으로 갚아 나가는 방식입니다.
② 거치기간(이자만 납부하는 기간)은 없습니다. 즉 바로 원금과 함께 상환해야 합니다. 
③ 조기(중도)상환수수료는 3년 이내에 조기(중도)상환된 원금에 대하여 대출실행일로부터 경과일수별로 1.2%한도 내에서 부과합니다. 
- 조기(중도)상환수수료 = 조기(중도)상환원금x조기(중도)상환수수료율(1.2%)x[(3년-대출경과일수)/3년]

 

 

[소득증빙방법]

현재 소득이 발생하고 그 소득의 발생기간이 최소 1개월 이상 이어야 인정
증빙소득 : 객관적인 자료로 입증되는 모든 소득의 합산

▶ 증빙소득의 소득산정 방법
① 2개년 증빙소득을 비교하여 "연도별 과세전 연소득" 또는 "1년간 연소득"으로 연소득을 결정합니다.
② 1년 이하의 증빙소득만 있는 경우에는 1년 소득으로 환산한 후 10%를 차감하여 연소득을 산정합니다.
③ 채무자의 소득발생기간이 1년 초과~2년 미만인 경우 1년 미만 소득을 연환산하여 비교합니다.

▶ 근로소득자의 연소득 산정 특례
- 신청인 또는 배우자가 건강보험자격득실확인서 상 직장가입자인 경우, 건강보험료 납부 내역을 통한 인정소득 적용이 가능합니다.
- 하단의 [인정소득으로 소득 추정이 가능한 경우]에 해당하지 않아도 적용 가능합니다.
- 다만, 별도 연소득 한도(5,000만원) 적용 없이 추정된 소득액을 100% 인정합니다.
- 채무자의 건강보험료 납부내역으로 연소득을 추정하는 경우에도 배우자의 인정.증빙소득과 합산합니다.
   (배우자의 건강보험료 납부내역으로 연소득을 추정하는 경우에도 채무자의 인정.증빙소득과 합산합니다.)

▶ 소득종류별 증빙소득 입증서류 (아래 서류 중 택1)
근로소득, 사업소득, 연금소득, 기타소득 등 각 소득별로 증빙소득 입증서류는 참고하셔서 제출하시면 되겠습니다.
- 근로소득은 소득금액증명원 또는 소득확인증명서(ISA용), 근로소득원천징수영수증, 급여명세표 등(재직회사가 확인날인한 급여내역이 포함된 증명서 등) 객관적인 자료로 입증되는 소득증빙이면 됩니다.
- 사업소득은 소득금액증명원(종합소득세 신고자용), 연말정산용 사업소득원천징수영수증, 거주자의 사업소득 원천징수영수증, 종합소득세 과세표준확정신고 및 납부계산서(세무사 확인분)중에 제출하시면 됩니다.
- 연금소득은 연금수급권자 확인서 등 연금을 확인할 수 있는 지급기관의 증명서입니다.
- 기타소득은 소득음액증명원을 제출하시면 됩니다.

▶ 소득종류별 상시소득 증빙자료 (아래 서류 중 택 1)
- 근로소득은 건강보험자격득실확인서, 재직증명서 (계약기간 1년 미만 제외)입니다.
- 사업소득은 사업장의 임대차계약서, 위촉증명서, 고용계약서 등 소득발생시점부터 1년 이상 계약임이 증빙되는 서류이니다.
- 연금소득은 연금수급권자 확인서 등 연금을 확인할 수 있는 지급기관의 증명서입니다.

 

 

▶ 인정소득
국민연금 또는 건강보험료를 활용해 추정한 소득을 말합니다.
인정소득의 소득산정 방법은 증빙소득 제출이 어려운 경우에 한해 인정소득을 활용하되 추정된 소득에서 5%를 차감하여 소득산정을 합니다. (최대 5천만원까지만 인정합니다.)
인정서류 입증서류는 다음 서류중 택 1하여 제출하시면 됩니다. 
-연금산정용 가입내역확인서(국민연금), 건강보험료 납부확인서 또는 건강보험자격득실확인서 (건강보험료)
  (건강보험자격득실확인서 상 지역가입자의 경우 지역세대주만 인정합니다.)

인정소득으로 소득 추정이 가능한 경우는 다음과 같습니다.
- 국세청의 '사실증명원'상 납세신고 사실이 없다는 것이 입증되는 경우
- 연소득 없는 것으로 간주되는 퇴직자(폐업 포함) 또는 연소득 없는 것으로 추정되는 직장가입자의 피부양자인경우
- 전년도 또는 당해연도 사업개시하였으나 입증서류가 발급되지 않는 사업소득자의 경우
- 부부합산 소득이 24백만원 이하인 경우

이렇게 서민형 안심전환대출에 대해서 알아봤는데요. 장황하지만 본인에 해당되는 것들만 잘 챙기시면 됩니다. 안타깝게도 오피스텔은 해당이 안되다 보니 주거용 오피스텔의 경우 불만들이 많을 것으로 보입니다. 불공평하다는 말들이 많습니다. 그렇지만 나라의 정책이라는 것이 모두를 만족시킬수 없고 기존에 정해진 법과 규칙에 따라 일관성을 유지하다 보니 소수의 피해자도 발생하는 것 같습니다.

저는 해당이 되지 않습니다. 안타깝게도 높은 금리로 계속 이자를 내야할 수 밖에 없네요. 또 혹시 전세자금대출도 해당되냐고 묻는 분들이 있을 것 같은데 해당되지 않습니다. 오직 주택담보대출에 한해서 적용됩니다. 앞으로 부동산정책이 어떻게 바뀔지 모르겠고 금리가 더 내려갈것 같다고 하긴 하지만 주택담보대출 변동금리 및 준 고정금리는 높은 상태이기 때문에 이번 안심전환대출 갈아타기는 대상자께는 비용을 줄일 수 있는 좋은 기회인 것 같습니다.