분양가상한제 적용지역 서울 27개동 집값 폭등 우려

분양가상한제 적용지역 서울 27개동 집값 폭등 우려

[민간택지 분양가 상한제 지역 서울 8개구 27개동]

정부가 민간택지 분양가 상한제를 부활시켰습니다. 4년 7개월만인데요. 서울 27개동이 지정됐습니다. 서울 강남 4구에서만 22개동, 마포구, 용산구, 성동구, 영등포구에서 5개동이 지정됐습니다. 

이번 민간택지 분양가 상한제가 적용된 지역은 강남구에서 개포동, 대치동, 도곡동, 삼성동, 압구정동, 역삼동, 일원동, 청담동이고 서초구에서 잠원동, 반포동, 방배동, 서초동.

송파구에서 잠실동, 가락동, 마천동, 송파동, 신천동, 문정동, 방이동, 오금동. 강동구에서 길동, 둔촌동. 영동포구에서 여의도동. 마포구에서 아현동. 용산구에서 한남동, 보광동. 성동구에서 성수동1가. 이렇게 8개구에서 27개동이 지정됐습니다.

그리고 앞으로 분양가 상한제를 회피하는 동은 즉시 추가로 분양가 상한제 지역으로 지정하겠다고 엄포를 놨습니다. 현재 서울 분양가가 상승되면서 기존 신축 구축 집값까지 오름세를 보이자 내놓은 규제책입니다.

당초 전문가들은 더 많은 동을 지정할 것이라고 생각했지만 서울만 27개동 지정에 그쳤습니다. 의외로 동작구 흑석동과 양천구 목동, 과천시 그리고 광명시가 빠지면서 형평성 논란이 일고 있습니다.

 

 

동작구, 목동, 과천시, 광명시 모두 아파트 매매가가 단기간에 급등했던 지역입니다. 도대체 기준이 뭔지 이해할수가 없습니다. 투기과열지구로 지정할 땐 언제고 분양가 상승률이 낮은 건가요?

분양가 상한제 적용의 기준에 대해서 지난달 1일 정부가 발표하기를 지난 1년간 분양가 상승율이 높거나 8.2 부동산 대책 이후 서울 집값을 선도한 지역으로 지정을 하겠다고 했습니다.

[8.2대책 이후 서울경기 집값 10%이상 상승율]
그렇지만 서울시의 집값 상승율을 보면 2017년 8.2부동산 대책이후 10월말까지 10%이상 상승한 지역을 보면 송파구(15.73%), 마포구(12.82%), 중구(12.80%). 용산구(11.66%), 동작구(11.65%), 영등포구(11.47%), 광진구(11.31%), 강남구(11.27%), 강동구(11.00%), 양천구(10.92%), 종로구(10.47%), 강서구(10.46%), 성북구(10.24%), 강북구(10.14%), 성동구(10.09%) 15개 구입니다. 

그러나 이렇게 10% 이상 상승한 15개 구중에 이번에 제외된 구는 마포구, 중구, 동작구, 광진구, 양천구, 종로구, 강서구, 성북구, 강북구는 제외됐습니다. 서울 집값을 선도한 구가 아닌가요?

그리고 경기도 과천은 15.83%가 상승했고, 성남시 분당구도 16.5% 상승, 광명시도 12.36%로 서울 강남구보다도 더 높은 상승율을 보였지만 이번 민간택지 분양가 상한제 지역에서 제외됐습니다.

[지난 1년간 분양가 상승율 상위권 지역]
김현아 자유한국당 의원이 발표한 지난 1년간 9월말 기준 서울 자치구 분양가 상승율 상위권 지역을 보면 오후려 강남보다 강북이 상승율이 더 높은 자치구가 많았습니다. 

성북구(31.7%), 은평구(16.5%), 구로구(15.4%), 서대문구(14.0%) 였으며 최근 1년간의 분양 실적은 없지만 8월 기준으로 보면 동대문구는 무려 64.6%의 분양가 상승율을 보였습니다.

이와 비교해 보면 강남권에서는 서초구가 30.3%로 가장 높았으며 강남구 9.3%, 송파구 2.8%로 지난 1년간의 분양가 상승율은 서초구를 제외하고 10% 미만이었습니다. 

 

 

[민간택지 분양가 상한제 기준 모호]
김현아 자유한국당 의원은 현재 부동산 시장의 상황과 맞지 않는 지정이고 사실상 기준이 없는 것이나 마찬가지라고 하면서 국토부의 권한을 남용해서 임의로 지정해서 저항이 크게 일어날 것이라는 취지로 발언을 했습니다.  

민간택지 분양가 상한제 필수조건은 '주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역'이어야 합니다. 그리고 선택조건으로 분양가는 '직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과'해야 합니다. (단, 분양실적 부재 등으로 분양가격 상승률 통계가 없는 경우 주택건설지역의 통계를 사용 합니다.)

또한 청약경쟁률은 직전 2개월 모두 5:1(국민주택규모 10:1)을 초과해야 합니다. 거래는 직전 3개월 주택거래량이 전년동기대비 20%이상 증가해야 합니다. 필수사항이 충족되고 3가지 선택사항중에 1개이상 충족되면 지정 대상지역이 됩니다.

정량요건을 충족한 지역중 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별하고 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 최종적으로 민간택지 분양가 상한제 지역을 선정하게 됩니다. 

이렇게 분양가 상한제가 적용되는 주택의 전매제한 기간은 인근시세 대비 분양가가 80%미만이면 공공택지의 경우 투기과열지구는 10년, 그 외 지역은 8년이고 민간택지 전매제한은 투기과열지구만 10년이고 그 외지역은 제한이 없습니다.

[분양가 상한제 역사]
분양가 상한제는 처음에 박정희 대통령 정권에서 처음 시작됐습니다. 1977년에 처음 시행됐으며 당시에는 주변시세와 상관없이 1평 (3.3㎡)당 가격의 상한을 정하는 방식으로 시행이 됐었습니다.

이후 1980년 정부는 경기 부양을 위해 84㎡ 이상의 민영주택의 분양가 상한제를 일시적으로 자유화 했습니다. 그러다가 부동산이 또 과열되자 1983년부터 1988년까지 또다시 분양가 상한제를 적용하게 됩니다.

 

 

이후 200만호 건설을 선포한 노태우 정부는 1989년 11월 분양가 상한제를 없애고 원가 연동제 방식으로 분양가를 규제하기 시작했습니다. 이는 택지비+표준건축비(현재 기본형 건축비)로 계산하여 분양가를 산출하는 방식으로 현재 분양가 상한금액 산출과 비슷합니다. 

200만호 건설을 위해 분당과 일산 제1기 신도시와 수서, 대치, 서초 우면등 서울 강남의 택지가 이때 개발되면서 원가연동제 분양이 처음으로 적용되어 지어졌습니다.

그러다가 1998년 외환위기로 경제가 어려워지자 원가연동제 분양은 자율화가 됩니다. 시간이 흘러 다시 부동산이 과열되자 노무현 정부에서 다시 부동산을 규제하기 시작합니다.

2005년 공공택지 84㎡이하부터 분양가 상한제를 적용하기 시작했고 2007년 9월부터 민간택지로 규제를 확대하게 됩니다. 이후 정권이 바뀌면서 이명박, 박근혜 정부는 분양가 상한제를 대폭 완화하여 자율화와 같은 개념으로 돌려놨습니다.

이는 부동산 경기 활성화를 위한 조치였고 2015년 사실상 분양가 상한제는 시행은 되고 있지만 그 기준에 부합되는 경우가 없어 유명무실한 상태였습니다. 그러다가 2017년 11월 문재인 정부 김현미 국토부 장관이 분양가 상한제를 강화하게 됩니다. 올해 10월엔 주택법 시행령을 개정해 지정 대상을 확대했습니다. 

그러면서 민간주택 분양가 상한제 적용지역을 오늘 발표하게 된 것입니다. 기준은 투기과열지구중에 분양가 상승율이 현저히 높거나 집값 상승을 선도한 지역을 동별로 핀셋지정 규제하겠다고 했지만 데이터들을 보면 좀 이해가 안됩니다.

국토부에서는 선정된 상세 내용에 대해서는 공개를 하지 않겠다고 했고 분양가가 상승하는 지역은 감시하다가 즉시 추가 지정을 하겠다고 했습니다. 분양가 상한제는 장기적으로 서울 집값을 더욱더 올리는 결과를 낳을 것입니다. 

 

 

수익성이 떨어진다고 판단하는 건설사들이 재개발 재건축 시행을 미룰 것이고 이에 따라 서울시의 신축 아파트는 희소성이 높아질 것입니다. 신축아파트 중심으로 가격은 상승하고 키맞추기를 위해 구축 아파트도 따라 오를 것입니다.

가격을 규제하고 수요를 차단하는 정책은 공급이 많을 때 먹혀들어가는 규제입니다. 그러나 지금 서울은 살고싶은 집이 부족합니다. 더욱이 앞으로 신축은 4세대라고 하듯이 편의시설이 엄청나게 발전을 했기 때문에 모두들 신축 아파트에 살고 싶어 합니다.

그런데 서울시에 택지도 없으면서 재개발 재건축으로 발생되는 공급을 틀어 막아버리면 고등학생때 배운 수요와 공급의 법칙처럼 가격은 상승하게 되어 있습니다. 단기간의 보여주기식 집값 잡기는 나중에 그 잘못이 다 나타납니다. 

오늘 정부가 민간택지 분양가 상한제를 시행한 것은 앞으로 장기적으로는 더욱더 서울의 집값을 올리는 효과로 작용 할 것이고 2017년부터 많은 규제로 건설사들이 분양을 하지 않아 공급은 올해를 기점으로 줄어들기 때문에 서울 경기 수도권의 집값은 우상향으로 갈 가능성이 높습니다.

저도 집이 있지만 2018년 급등하는 걸 보고 행복했습니다. 그런데 또 급등을 할 것을 생각하니 또 행복합니다. 신축은 아니지만 그래도 억단위로 오르다 보니 놀랍기도 하고 좋긴 하네요. 과연 시장을 이길수 있을까요?