간주임대료 종합소득세 신고 임대사업자등록 조건

간주임대료 종합소득세 신고 임대사업자등록 조건

 

[간주임대료 계산 방법]

간주임대료 (주택임대소득세) 계산 방법 주택수 부부합산, 간주임대료 각각 계산

2018년까지 즉, 2019년 귀속분까지는 간주임대료가 2,000만원 미만인 세대는 종합소득세신고를 하지 않아도 왰었습니다. 그러나 이제 2019년 귀속분부터는 간주임대료가 2,000만원 미만이어도 종합소득세신고를 해야합니다.

즉 2020년 5월 31일까지 종합소득세 신고를 해야 하는데요. 간주입대료가 단돈 10만원이 나와도 신고를 해야합니다. 1가구 3주택 이상이면 간주임대료의 임대소득세가 부과됩니다.

저는 이번에 좀 복잡한 상황이어서 제가 직접 국세청과 통화를 한 내용을 적어볼까 합니다. 저는 2019년 시작을 아내와 저 2주택씩 4주택으로 시작을 했으나 12월 20일부터 2주택이 됩니다.

즉, 제 명의 2채중 1채는 지난 4월에 매도를 했고 아내명의 1채는 12월 20일에 매도를 합니다. 그러면 2채로 2019년을 마무리 하게 되는데 그렇다면 사업자등록을 해야 할까요? 간주임대료 적용이 되는 것일까요?

결론부터 말씀드리면 간주임대료 적용은 되서 2020년 5월 31일까지 종합소득세 신고를 저와 아내 각각 해야 합니다. 그러나 임대사업자등록은 하지 않아도 됩니다.

먼저 간주임대료는 2019년에 3채이상으로 시작을 했기 때문에 저와 아내 둘다 계산을 해야 합니다. 

① 저는 1채는 올해 365일동안 전세 임대를 줬습니다. 전세 보증금은 5억원입니다.
② 다른 1채는 올해 4월 4일 월세 임대를 주다가 매도를 했습니다. 월세 보증금 1억에 95만원이고 임대일수는 94일

간주임대료를 계산해 보겠습니다.

간주임대료는 적수가 가장 큰 주택부터 3억을 빼줍니다. 위와 같은 기준으로 우리 부부의 각각 간주임대료를 계산해 보겠습니다. 

[임대일수에 따른 간주임대료 계산]

제 간주임대료는 6,644,493원, 아내 간주임대료는 4,372,027원이네요. 부부는 내년 5월 31일까지 종합소득세 신고를 해야 합니다. 아내는 뭐 지금 소득이 없으니 종합과세와 분리과세중에 작은 세금으로 내면 되는데 저는 직장인이라 합산과세하면 세금이 많이 나오기 때문에 분리과세로 할 예정입니다.

[임대사업자 등록은 해야 하나?]

저와 제 아내는 2019년 12월 31일 기준 각각 1채씩이기 때문에 2020년 1월 1일부 3주택에 해당하지 않아서 2021년 간주입대료는 비과세입니다. 

2019년 이전에 주택임대소득이 발생한 세대는 2020년 1월 1일부 사업개시로 보고 2020년 1월 21일까지 임대사업자등록을 하지 않으면 주택임대 소득의 0.2%를 가산세로 내야 합니다.

그러나 저희 부부는 2020년 1월 1일부 각각 1채씩 2채이기 때문에 간주임대료에 해당되지 않아 임대사업자등록을 하지 않아도 된다는 국세청의 답변이었습니다.

만약 제 아내가 12월 20일을 넘어 내년 1월에 잔금을 치게 됐다면 사업자등록을 해야했겠죠. 뭐 해도 안해도 큰 의미가 없긴 하지만 2020년에도 간주임대료 대상이 됐겠죠.. 단 몇일이라도.

어찌됐든 궁금했던 사항을 국세청 국번없이 126번을 통해서 해결할 수 있었습니다. 다주택자분들 문재인 정부가 세금을 무지하게 부과하고 있기 때문에 잘 계산하시고 모르는건 국세청에 꼭 물어보세요~