종합부동산세 계산방법 다주택자 압박

종합부동산세 계산방법 다주택자 압박

올해도 어김없이 종합부동산세 고지서가 날아왔습니다. 세금 내라고 날아왔네요. 그래도 뭐 그리 많이 내는 것이 아니기에 만족합니다. 올해는 제 명의 1채를 매도해서 아내명의 2채에 대해서만 나왔는데 79,130원이네요.

저도 공시가가 무거운 아파트는 가지고 있지 않습니다. 일단 아내명의 1채도 12월 20일부로 매도를 하기 때문에 이제 제 명의 1채와 아내명의 1채가 남네요. 제 명의는 서울에 1채, 아내 명의는 인천에 1채가 남게 됩니다.

지금 다시 부동산이 꿈틀대면서 아파트 가격이 상승하고 있습니다. 분양가상한제 발표 이후 서울은 더욱더 불이 붙은 모양새고 그 열기가 분당, 수원까지 퍼지면서 경기도도 슬슬 상승분위기로 바뀌고 있습니다.

부산은 해운대구, 수영구, 동래구가 마지막으로 묶여있던 조정지역이 해제되면서 완전 급반전되어 전국에서 매매가격 상승율 상위권을 휩쓸었습니다. 대한민국 제 2의 도시 부산의 중심지를 해제하니 당연히 폭발한 것이죠.

이런 상황에서 종합부동산세 고지가 되면서 올해부터 강화된 세금이 다주택자들과 9억이상 고가의 1주택자들을 압박하고 있습니다. 신문기사나 블로그들을 보면 모두가 고지서를 받아보고 놀랐다고 하는데요.

저는 뭐 고가의 아파트가 아니기에 뭐 평상시와 같습니다. 오히려 저는 주택을 줄여가고 있습니다. 유동성 확보를 위함이기도 하고 저는 지금 섣불리 들어갔다가 계속되는 문재인정부의 부동산 규제에 생각지 못하게 물릴까봐 조심스럽네요.

물론 꾸준히 지방과 수도권 시장을 모니터링 해오고 총알이 있는 분들은 이미 준비해서 선 진입을 했고 그만큼 자금 여력이 되는 분들이겠죠. 그리고 세금감면을 위해 사업자등록을 하고 임대주택으로 많이들 등록을 했을 것이구요.

그러나 뭐 저같이 돈이 많지 않은 사람들은 가지고 있던 것들을 수익을 실현하면서 매도하는 것도 하나의 방법이라고 생각합니다. 

[종합소득세 납부 고지서]

이렇게 국세청에서 종합부동산세를 납부하라는 고지서가 날아왔습니다. 한국감정원 고시가가 다주택자는 6억 이상 1주택자는 9억이상이면 이 고지서가 날아오게 되어 있습니다.

저는 아내명의 2채만 해당되서 이렇게 날아왔습니다. 79,130원 납부. 2채의 공시가격 합은 622,000,000원입니다. 6억을 초과했기 때문에 과세 대상이 됩니다. 

1. 납세의무자

종합부동산세는 6월 1일 현재 본인이 소유한 전국의 주택 또는 토지 공시가격 합계액 중 아래 각 과세대상 유형별 공제액을 초과한 금액에 대하여 과세됩니다.

- 주택(아파트, 단독주택, 다세대/다가구 등) : 6억원 (1세대 1주택자 9억원)
- 종합합산토지(나대지, 잡종지 등) : 5억원
- 별도합산토지(상가/사무실의 부속토지 등) : 80억원

2. 납부방법

세금 납부는 직접 금융기관에 납부하거나 홈택스를 통한 전자납부 또는 스마트폰(앱)을 이용하여 납부가 가능합니다.

- 고지서에 표기된 가상계좌, 인터넷(인터넷ㅂ애킹,인터넷지로,홈택스) ARS(텔레뱅킹), 은행 ATM을 이용하여 납부하실 수도 있습니다. 

* 전자납부 : 00:30~22:00(휴일 가능, 운영시간은 금융기관별로 다를 수 있습니다.)
* 인터넷(www.cardrotax.or.kr) : 00:30~23:30(연중 무휴)
* 전국 세무서 방문납부 : 평일 09:00~18:00

- 시간과 장소에 구애받지 않고 스마트폰 홈택스 앱에서 국세를 확인한 후 쉽고 간편하게 납부하실 수 있습니다. 

- 납부할 세액은 납세고지서상에 기재되어 있는 종합부동산세와 농어촌특별세의 합계액을 납부하면 됩니다.

3. 납부기간

종합부동산세 납부기간은 2019년 12월 1일부터 12월 16일까지입니다.

- 종합부동산세액이 250만원을 초과하는 경우에는 분납시청을 통해 최장 6개월간 세금을 나누어 납부 가능합니다.

- 분납신청은 국세청 홈페이지에 게재된 '종합부동산세 분납신청서' 를 작성 후 고지서 하단에 기재된 담당직원에게 제출하면 됩니다. (www.nts.go.kr ->성실신고지원 ->종합부동산세 ->신고서식 및 첨부서류)

<올해부터 달라지는 종합부동산세 주요 내용>

주택 및 종합합산 토지분 종합부동산세 세율 인상

기존 과세표준이 더 세분화 됐습니다. 즉 세율도 올라가는 효과가 된거죠. 다주택자의 기준이 없었지만 개정이 되면서 일반과세와 3주택자 이상 또는 조정대상지역 2주택자 이상자의 세율이 별도로 생겼습니다.

과세표준이라 함은 다주택자는 공시가가 6억을 초과한 금액, 1주택자는 9억원을 초과한 금액을 말하는 것입니다. 예를 들어 3채가 있는 공시가 합이 7억원이라면 과세표준 3억원 이하의 3주택 등에 해당하는 0.6%입니다.

종합삽산 토지도 세율이 더 늘었네요. 역시 문재인 정부는 세금정부가 맞습니다. 부동산 가격이 다시 오르기 시작했지만 정부로서는 좋을 것입니다. 세금을 많이 걷을테니까요~

상속주택에 대한 주택수 제외

상속을 통해 공동소유한 주택으로서 지분율이 20%이하이고 지분상당 공시가격이 3억원 이하인 주택은 세율 적용시 주택수에서 제외됩니다. 세율 적용 시 주택수에서 제외되더라도 과세표준에는 포함하여 세액을 산출합니다.

공정시장가액 비율 인상

'19년부터 매년 5%씩 공정시장가액비율이 인상되어 '22년에는 100%로 인상되게 됩니다. 2018년까지는 공정시장가액비율이 80%였습니다. 즉, 공시가격에서 공제금액을 뺀 80%만 적용해서 세율을 곱하는 식이었습니다.

종부세 계산식

종합부동산세 계산방법입니다. 그런데 2019년부터는 공정시장가액비율이 5%씩 상향됩니다. 2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95%, 2022년 100%로 공정시장가액비율이 100%까지 올라가게 됩니다.

즉, 다주택자들과 고가의 9억이상 1주택자들의 세금 부담은 해마다 증가하니 집을 팔아라. 그러면 매물이 시장에 나오고 주택 가격은 안정되고 무주택자들이 집을 갖게 된다? 맞습니까? 정부의 논리가 맞을까요?

주택수 등에 따른 세부담상한비율 차등적용

세부담상한비율이 일반 1.2주택자는 150%, 조정대상지역 2주택자는 200%, 3주택 이상은 300%로 법정 공제세액이 세부담상한액을 초과하는 금액이었는데 주택이 많을수록 비율이 늘어나면서 다주택자들을 압박하고 있네요.

조정대상지역 신규취득 임대주택 감면 배제

1세대가 1주택을 보유한 상태에서 '18.9.14 이후 새로이 취득한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택은 감면대상에서 제외됩니다. 그러나 조정대상지역 공고일 이전 취득한 주택은 감면 적용을 받습니다.

즉, 임대주택을 등록한다고 하더라도 조정대상지역에서 취득을 하게 되면 감면대상에서 제외되게 되면서 세금의 부담이 늘어나는 것이죠. 역시 세금 부담을 높이는 정책입니다.

서울 집값은 실수요자와 현금부자들이 올렸다.

작년 9.13 부동산 대책은 가장 강력한 대책이라고 말하고 있습니다. 대출규제, 세금강화로 다주택자들을 압박하고 있는 것이죠. 그러나 부동산 규제에도 불구하고 서울 집값은 다시 오르고 있습니다.

집값을 떨어뜨리겠다던 정부를 믿었던 실수요자들이 반격에 나선 것입니다. 그리고 대출 걱정이 없고 세금도 부담이 없는 현금부자들에겐 더욱더 부를 축적할 수 있는 기회가 된 것입니다.

다주택자들이 집을 사서 가격이 올라간 것이 아니고 실수요자들과 현금부자들이 집을 사면서 집값을 올리고 있습니다. 국민들의 니즈가 뭔지 아직도 정부는 모르는건지 모른척 하는건지 참 이해가 안됩니다.

이제 앞으로 어떤 대책이 또 나올까요? 정말 궁금하네요.