전세대출 제한 시가 9억 주택 아파트 보유자 11월 11일부터

전세대출 제한 시가 9억 주택 아파트 보유자 11월 11일부터

오늘 11월 11일부터 시가 9억 주택 아파트를 보유한 가구는 전세대출에 제한을 받습니다. 추가적인 대출규제인 셈인데요. 한국주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출 공적보증을 받을 수 없게 됩니다. 

주택금융공사와 금융당국은 지난달 10월 1일 발표한 10.1대책 '부동산 시장점검 결과 및 보안 방안'에서 개인보증시행 세칙 개정안이  오늘부터 시행된다고 발표했는데요. 이제 1주택자라도 시가 9억이상 보유하고 자신이 전세로 살고 있다면 대출이 불가합니다.

갭투자 차단을 위해 9억 이상의 주택을 보유하면서 자신은 전세를 살고 있는 가구는 공적 보증이 제한이 되면서 1주택자도 정부에서 계속 규제를 가하고 있습니다. 대출을 많이 받아 갭투자를 하는 사람들이 있어서 규제를 하는겁니다.

그러나 개정안 시행이전에 이미 전세대출 보증을 이용중이라면 계속해서 연장을 할 수 있습니다. 그러나 개정안 시행 이후 취득한 주택이 9억원 이상이면 1회에 한해서 연장을 할 수 있고 이후부터는 연장 전까지 주택을 처분하거나 9억 아래로 떨어져야 연장을 할 수 있습니다.

시행세칙에는 불가피한 상황의 발생을 위해 예외 조항을 뒀는데요. 다른 지역으로의 근무지 이전과 자녀 양육, 자녀 교육환경 개선, 장기간의 질병치료 외에 부모 봉양등이 예외사유에 포함됩니다.

한국주택금융공사와 주택도시보증공사에서 공적보증을 받을수 없지만 서울보증보험에서 보증을 이용할 수 있습니다. 이전에 다주택자는 서울보증보험까지 틀어막아 놨지만 1주택자라고 퇴로는 마련해 놨네요.

다만 서울보증보험을 이용한 전세자금 대출은 보증료도 비싸고 금리도 상대적으로 높습니다. 아마 대부분의 사람들이 그래도 서울보증보험 전세자금 대출을 이용할 것으로 보입니다.

저 같아도 서울에 9억이상 아파트를 가지고 있다면 앞으로 서울의 공급이 부족하고 새아파트 즉, 살고 싶은 아파트가 부족하기 때문에 집값은 더 오를텐데 보증료와 금리 살짝 높은 것은 감수할 수 있을 것 같습니다.

그렇지만 이 마져도 힘드신 분들이 있습니다. 노년에 집한채 오래전부터 매입해서 가지고 계시는 분들은 물론 돈이 많은 분들도 계시지만 그렇지 못한 분들도 계시는데 넉넉치 못한 분들은 집을 팔수 밖에 없습니다.

재산세나 종합부동산세도 9억이상이 되면 무슨 투기꾼 취급을 하면서 세금을 엄청 걷어 갑니다. 정년퇴직하고 집 한채 가지고 거기서 살고 계신 분들은 빚이 없더라도 소득이 적기에 세금을 낼 돈이 없는 것입니다.

그러면 자연스럽게 처분하고 더 싼 주택으로 이사를 해야 하게 되는 것이죠. 그런데 몇십년을 그 집에서 살았을 그 분들은 그 지역을 떠나너 살기가 불편할 것이고 정부가 내쫓는 셈이 되는 것입니다.

서민들을 위한 정책이라고 하지만 그 수많은 부동산 정책과 규제를 쏟아냈지만 서울의 집값은 지칠줄 모르고 상승하고 있습니다. 분양가상한제 시행으로 앞으로 공급은 더더욱 줄어들 것이고 집값은 신축부터 계속 상승할 것입니다.

그리고 구축은 상승폭이 신축만 하지 못하겠지만 신축이 너무 비싸지면 사람들이 상대적으로 싼 구축으로 눈을 돌리게 되는 것이 당연한 것이구요. 그러면 다시 구축도 뒤따라서 집값이 올라가게 되어 있습니다.

정부는 분양가상한제가 주변 집값에 비해 약 20~30% 싼 가격으로 분양을 한다고 하지만 분양을 받은 사람들은 정말 수억 또는 10억이 넘는 로또와 같은 시세차익을 내는 것과 같습니다.

즉, 그 가격이 순식간에 주변 아파트 가격과 비슷해 지거나 더 치고 올라갈 것입니다. 공급이 부족한 상태에서 어렵게 분양된 아파트가 정부 말처럼 분양가 수준으로 다른 아파트들 가격이 내려가는 것이 아니라 오히려 해당 아파트는 급등하게 될 것입니다.

만약 서울에 아파트 공급이 많다면 정부가 하는 말이 맞을 수 있습니다. 그러나 분양가상한제는 결국 건설사들은 수익성이 없기에 재개발, 재건축을 미루고 시행을 철회하기도 할 것입니다. 

그렇다면 공급은 줄게 마련이고 신축과 신규 분양후 완공이 된 후에는 급격하게 집값이 상승할 것입니다. 3기 신도시와 일부 택지개발지구 소량의 공급이 이를 해결해 줄 것으로 보이나요? 절대 그렇지 않을 것입니다.

 만약 수도권의 교통망이 정말 서울과 가깝게 신속하게 구축이 된다면 말을 또 달라질수 있습니다. 그러나 지금 정부에서 발표하고 추진하는 GTX 등 교통망은 아주 오랜시간이 걸려야 할 것입니다. 

제가 생각하기엔 서울은 지금이 가장 싼 것 같습니다. 내년에도 서울은 오를 것이고 문재인 정권이 끝날떄까지 오르지 않을까 싶네요. 경기도 또한 내년부터 공급물량이 줄어들기 때문에 다시 상승이 시작될 것으로 예상됩니다.

역시나 부동산은 시장에 맡겨놔야 하지만 규제하면 할수록 집값은 올라가네요. 규제보다 시장의 흐름에 맡겨 놓고 조금씩 가이드만 해주고 수요와 공급이 균형을 이룰수 있게만 해줬다면 지금처럼 급등하지 않았을 것입니다.

수요와 공급의 균형이 쉽진 않겠지만 재건축, 재개발 규제를 풀어줘야 만 서울의 공급은 살아나고 이미 시행되어버린 분양가 상한제도 시행하지 말았어야 합니다. 그래야 건설사들도 공급을 늘릴텐데 앞으로가 참 걱정이네요.

오늘부터 9억이상 주택을 보유하신 분들 중에서 전세로 살고 계신 1주택자 분들은 전세를 연장하거나 아니면 서울보증보험에서 전세대출 받으시기 바랍니다.